Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи»




НазваниеСеминар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи»
страница1/3
Дата конвертации16.02.2013
Размер260.36 Kb.
ТипСеминар
  1   2   3

Проект «Повышение доступности правосудия для малоимущих и социально незащищенных групп населения Российской Федерации»

_______________________________________________________________________________________


Семинар

«Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи»
31 августа, 2010 г., Пермь
ВЫСЕЛЕНИЕ: ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ПЛАН:

1. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей.

2. Выселение собственников из занимаемых жилых помещений.

3. Выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения. 4. Выселение нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ НАНИМАТЕЛЕЙ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ЧЛЕНОВ ИХ СЕМЕЙ
ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА СЕМИНАР
1. Какие нормы ЖК РФ следует применять при предоставлении другого благоустроенного жилого помещения при сносе жилого дома нанимателям, состоящими на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий?

2. Могут ли быть выселены из жилого помещения бывшие члены семьи нанимателя по требованию заинтересованного лица, если его поведение делает невозможным совместное с ним проживание?

3. Возникают ли у овдовевшего супруга права пользования жилым помещением умершего нанимателя на основании договора социального найма в случае проживания в нем при жизни умершего?

4. Могут ли граждане, имеющие право на пользование жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, требовать признать утратившим право пользования жилым помещением лицо, выехавшее в другое место жительства ?

4. Является ли факт регистрации по новому месту жительства единственным свидетельством добровольного отказа бывшего члена семьи нанимателя от своих прав и обязанностей по договору социального найма в отношении бывшего места жительства, или таковым может являться документально засвидетельствованное и подтвержденное показаниями свидетелей длительное отсутствие бывшего члена семьи по месту проживания нанимателя?


ВЫВОДЫ:

1. Проблема выселения нанимателя жилого помещения по договору социального найма неразрывно связана с проблемой выселения членов его семьи. Важно учитывать, что статус нанимателя не предоставляет никаких правовых преимуществ перед членами семьи нанимателя. Объем прав и обязанностей нанимателя равен объему прав и обязанностей членов его семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в жилом помещении нанимателя, солидарно несут обязанности по внесению квартирной платы за жилое помещение, оплачивают эксплуатационные расходы, коммунальные платежи фактически являются сонанимателями по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений не может рассматриваться как единственное основание утраты членами семьи нанимателя права пользования занимаемым жилым помещением с последующим выселением.

2. Анализ судебной практики показывает, что важное значение при признании права пользования жилым помещением за членами семьи нанимателя имеет соблюдение порядка вселение в жилое помещение нанимателя по договору социального найма жилого помещения, предусмотренного нормами ЖК РФ или ЖК РСФСР в зависимости от времени вселения. Однако не следует сводить установленный порядок к институту регистрации «прописки» по месту жительства.

3. Признание права бывшего члена семьи нанимателя пользоваться жилым помещением умершего супруга-нанимателя обусловлено совокупностью факторов, являющихся юридически значимыми для судебных инстанций. К таковым относятся: постоянное и длительное проживание в жилом помещении нанимателя, несение расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, текущего ремонта жилого помещения. Отсутствие регистрации (прописки) по месту проживания умершего супруга-нанимателя не является основанием для признания пережившего супруга утратившим право на жилое помещение с последующим выселением. Актуальным на сегодняшний день является возможность применения толкования Верховного Суда РФ к делам указанной категории, в случаях вселения члена семьи нанимателя по нормам действующего ЖК РФ.

2. ВЫСЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ИЗ ЗАНИМАЕМЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА СЕМИНАР


  1. Каков срок проживания собственника в жилом помещение, которое выставляется на торги за незаконное осуществление перепланировки (переустройства) ?

  2. На каких условиях предоставляются жилые помещения в доме, подлежащем сносу, если часть жилых помещений принадлежит гражданам на праве собственности ? Предоставляются ли им, и на каких условиях, какие-либо жилые помещения?

  3. Специфика выселения граждан из жилых помещений, являющихся предметом ипотеки.

Подводя итоги вышеизложенного исследования новелл, можно сделать следующие выводы:

1. Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения, выселение с предоставлением другого жилого помещения. В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы как наличие единственного жилого помещения пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений.

2. Собственник жилья может быть выселен:

во-первых, исключительно на основании решения суда. Например, в случае осуществления незаконной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения;

во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке. Например, при возмездном изъятии земельного участка, на котором находится жилое помещение для государственных или муниципальных нужд. Обращение взыскание на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке. В последнем случае, на основании статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда.

3. Собственники жилых помещений, в отличие от нанимателей по договору социального найма лишены законодательной возможности выселения в другое благоустроенное жилище. Критериями последнего в соответствии с частью 1 статьи 89 являются равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, нахождение в черте данного населенного пункта. Основаниями предоставления другого благоустроенного жилья нанимателю являются снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, проведение реконструкции и ремонта жилого дома (статьи 85–88 ЖК РФ).
3. ВЫСЕЛЕНИЕ БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА СЕМИНАР
1. Кого следует относить к бывшим членам семьи ?

2. Являются ли дети бывшими членами семьи ?

3. Каков срок проживания бывших членов семьи собственника в жилом помещении последнего при прекращении семейных отношений ?

ВЫВОДЫ

1. Наиболее уязвимыми с правовой точки зрения среди бывших членов семьи собственника жилого помещения в возможности сохранения права пользования принадлежащего собственнику жилья являются позиции бывшего супруга, в отношении которого собственник не несет алиментных обязательств. Несмотря на последнее нормативное толкование, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда от 02 июля 2009 года № 14, правовые гарантии для детей бывших супругов в возможности проживания в жилом помещении собственника не являются стабильными. Верховный Суд РФ в 2005 и в 2007 гг. дал взаимоисключающие толкования положений Семейного кодекса РФ. На наш взгляд проблема правовой защиты детей в рассматриваемом случае может быть решена посредством принятия нормы, запрещающей признавать детей утратившими права на жилое помещение собственника с последующим выселением вне зависимости от того с кем из бывших супругов они проживают.

2. Противоречивым и непоследовательным является толкование Верховного Суда РФ положений, связанных с возможностью признания утратившим право пользования бывшего члена семьи, который прекратил семейные отношения с собственником жилого помещения до введения в действие нового ЖК РФ в марте 2005 г. Правоприменитель считает, что в данном случае могут быть применены положения, предусмотренные частью 3 статьи 6 ЖК РФ о длящихся отношениях, то есть отношениях, возникших до введения в действия ЖК РФ. Следовательно, на бывших членов семьи, утративших семейные отношения с собственником жилого помещения, могут быть распространены нормативные положения, предусмотренные частями 4, 5 статьи 31 ЖК РФ.

С другой стороны суд истолковал право пользования бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от права собственности на приватизируемое жилье и давшего согласие на приватизацию жилого помещения другому лицу, как право постоянного, бессрочного пользования жилым помещением, исходя из того, что лицо, давшее согласие на приватизацию, полагало, что право на пользование жильем носит бессрочный характер, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Из изложенного видно, что в первом случае, правоприменитель исходит из характера длящихся отношений и не учитывает, что бывшие члены семьи собственника также полагали, что их право пользования жилым помещением после утраты семейных отношений будет устойчивым на основании статьи 127 ЖК РСФСР, которая предусматривала, что право пользования жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

В другом случае Верховный Суд РФ при отсутствии соответствующей правовой нормы, устанавливающий постоянный характер пользования жилым помещением при переходе права собственности от бывшего члена семьи – собственника к другому лицу, исходит из приоритета конституционного права человека на жилье и невозможности его произвольного лишения.

Таким образом, в отношении бывших членов семьи собственника жилого помещения, правоприменитель в разъяснении положений ЖК РФ исходит из различных концептуальных установок при толковании закона, в зависимости от оснований утраты семейных отношений членов семьи с собственником жилого помещения.

3. Существенным правовым аспектом рассматриваемой проблемы, не получившим до настоящего времени нормативной регламентации в законе, является возможность заключения соглашения между собственником жилого помещении и членами его семьи соглашения или договора, предусматривающего определенный правовой режим пользования жилым помещением бывшими членами семьи при утрате последними семейных отношений. В ЖК РФ необходимо ввести соответствующие нормы, устанавливающие форму, содержание и порядок заключения данного соглашения.

4. Конституционный Суд РФ в определениях, вынесенных по жалобам на соответствие конституционным положениям о праве на имущество, жилье статей 292 пункт 2 ГК РФ, 31 часть 4 ЖК РФ указывает о необходимости дифференцированного подхода к бывшим членам семьи при принятии решения об утрате права пользования последними жилыми помещением собственников. Резюмируя выводы Конституционного Суда РФ, можно констатировать, что с одной стороны существуют фактически сложившиеся ситуации, когда между бывшими членами семьи и собственниками фактически сложились отношения найма жилого помещения и применение пункта 2 статьи 292 не влечет выселения бывших членов семьи из занимаемого жилого помещения. С другой, положения части 4 статьи 31 ЖК РФ вариативны, как в части сроков сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права его использования, так и в свободе судейского усмотрения, в соответствии с которым бывшим членам семьи может быть предоставлено за счет собственника другое жилое помещения, если последний имеет перед ними алиментные обязательства. Кроме того, отношения собственника и бывших членов семьи могут быть урегулированы договором. Однако, следует учитывать, что далеко не все жизненные ситуации могут попасть под ограничительные условия выселения, предусмотренные пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ. Соглашение – есть волеизъявления обеих заинтересованных сторон, т.е. отсутствие согласия хотя бы одной стороны влечет невозможность его заключения. Следовательно, собственник может отказаться от заключения такого договора. Алиментные обязательства между собственником и бывшими членами семьи могут отсутствовать, а что касается отсутствия сроков предоставления права на временное пользование жильем собственника, исходя из смысла части 5 статьи 31 ЖК РФ по истечении срока установленного судом право пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника прекращается, если не заключено соглашение между сторонами правоотношения. Следовательно, срок должен быть четко прописан судами в решениях по делам о выселении бывших членов семьи собственника.

Высшая судебная инстанция России разъяснила, что вопрос об определении срока, на который жилое помещение может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника, должен быть решен судом в пределах иска о прекращении права пользования жилым помещением, поскольку требования о прекращении права пользования и о сохранении права пользования жилым помещением связаны между собой и возникают из одних правоотношений.

Следовательно, предъявления в данном случае встречного иска не требуется, а просьба ответчика о предоставлении ему жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, может быть выражена в возражениях на иск.

5. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма занимают более высокий статус по отношению к членам семьи собственника жилого помещения в вопросах выселения из занимаемого жилого помещения. Указанное обстоятельство обусловлено титулом собственника жилья, обладающего большим объемом прав по сравнению с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений для членов семьи собственника является основанием прекращения права пользования жилым помещением собственника и выселением без предоставления другого жилого помещения. Для членов семьи нанимателя данное основание не является приемлемым.

4. ВЫСЕЛЕНИЕ НАНИМАТЕЛЕЙ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА СЕМИНАР

1. Можно ли применять положения ЖК РСФСР, утратившего силу, и предусматривающего наличие льгот для определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения, после введения в действие ЖК РФ, если право на льготу возникло у гражданина до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации?

2. Как применяются сроки исковой давности по делам о выселении из жилых помещений специализированного жилищного фонда ?

3. Распространяются ли нормы ЖК РФ на требования о выселении из общежитий, принадлежащих коммерческим организациям, если вселение имело место до 1 марта 2005 г.?
ВЫВОДЫ

1. Ранее действующий ЖК РСФСР, несмотря на имеющиеся в нем правовые недостатки, в значительно большей степени защищал интересы лиц, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитиях, от выселения без предоставления другого жилого помещения. Действующий ЖК РФ ставит пользователей служебных жилых помещений, общежитий и членов их семей по договору найма специализированного жилого помещения в уязвимое правовое положение, так как значительно расширяет перечень оснований выселения без предоставления другого жилого помещения.

2. С учетом рассмотрения конкретных дел о выселении нанимателей из специализированных жилых помещений следует учитывать, что определенной правовой «лазейкой» для нанимателя, сохраняющей для него право пользования предоставленным жилым помещением является применение срока исковой давности к делам указанной категории. Каждый случай следует тщательно анализировать на предмет соответствия процедуры предоставления служебного жилого помещения действующим нормам жилищного законодательства на момент его предоставления. Условиями ее соблюдения являются вселение в служебное жилье на основании ордера с открытием финансового лицевого счета; оплата жилья, коммунальных услуг. Если вселение было осуществлено до вступления в силу нового ЖК РФ письменной формы договора найма служебного жилого помещения не требуется. В этом случае, по мнению Верховного Суда РФ, возникают жилищные отношения, на которые распространяется срок исковой давности в три года.

4. В случаях, когда вселение в служебное жилое помещение было осуществлено с нарушением установленной законом процедуры, например, без выдачи ордера (до марта 2005 г.), возникшие отношения носят длящейся характер, их нельзя классифицировать как жилищные отношения, и, следовательно, к ним не могут быть применены положения статьи 196 ГК РФ о трехлетнем сроке исковой давности.

5. Важно также учитывать, что истцом по делам о выселении из общежитий может выступать только организация, учреждение, предприятие, предоставившее работнику общежитие, а не юридические лица, приобретшие жилые помещения в общежитиях вследствие гражданско-правовых сделок и банкротства их правообладателей.
  1   2   3

Похожие:

Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconПравила расчета платы за коммунальные услуги
Улируют отношения между собственниками жилых домов или помещений в жилых домах и организациями, предоставляющими коммунальные услуги...
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconТема: «Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений» Оглавление Введение
Теоретические основы сделок, направленных на отчуждение жилых помещений
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconВыселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики

Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconЗаконодательства об административных правонарушениях в сфере жилищно-коммунального хозяйства
Уживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда, является субъектом ответственности,...
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconРегламент по предоставлению муниципальной услуги «Оформление согласия на обмен жилых помещений муниципального жилищного фонда города Твери»
Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Оформление согласия на обмен жилых помещений муниципального жилищного...
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconУважаемые жильцы! Настоящим разъясняем порядок начислений платы за коммунальные услуги в связи с вступлением в действие с 01. 09.
Настоящим разъясняем порядок начислений платы за коммунальные услуги в связи с вступлением в действие с 01. 09. 2012 года Постановления...
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconРегламент министерства жилищно-коммунального хозяйства хабаровского
Заявителями являются граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории Хабаровского края, признанные нуждающимися...
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconПостановление № с. Арка
«Оформление договора бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых...
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconПравила и нормы технической эксплуатации жилищного
Эти правила на собрании нанимателей жилых помещений, а при необходимости
Семинар «Актуальные проблемы жилищного законодательства: выселение из жилых помещений, сделки и коммунальные платежи» iconМетодические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса
Технико-экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной...
Разместите кнопку на своём сайте:
kurs.znate.ru


База данных защищена авторским правом ©kurs.znate.ru 2012
обратиться к администрации
kurs.znate.ru
Главная страница